1주택자 전세대출 가능한 경우 총정리

1주택자도 전세대출을 받을 수 있는 경우를 정리했습니다. 수도권·규제지역 한도 2억 원, 보증비율 변화, 2027년 1월부터 시행 예정인 비거주 1주택자 제한과 예외 사유를 상황별 표로 확인하세요.

 

해질녘 아파트 단지와 전세계약서, 집 모양 열쇠고리가 놓인 모습

 

핵심 답변 요약

• 1주택자도 전세대출을 받을 수 있습니다. 한국주택금융공사(HF) 일반전세자금보증의 대상 요건은 부부 합산 주택보유수가 1주택 이내인 경우입니다. 2주택 이상이면 이 기준에서 벗어납니다.
• 수도권·규제지역은 1주택자에게 한도가 따로 걸립니다. 보증기관 3사의 1주택자 전세대출 한도가 2억 원으로 일원화됐습니다.
• 2027년 1월 1일부터는 수도권·규제지역 아파트를 보유하고 임대 중이며 본인과 배우자가 한 번도 거주한 적 없는 경우, 신규 대출과 만기연장이 원칙적으로 제한됩니다.
• 이 제한은 시행 예정 단계입니다(2026.10.04 기준). 본인이나 배우자가 해당 주택에 한 번이라도 실거주한 이력이 있으면 규제 대상에서 제외됩니다.

 

집이 한 채 있어도 전세로 이사해야 하는 경우는 많습니다. 직장 이전, 자녀 교육, 부모 봉양 같은 사유가 대표적입니다. 그런데 올해 8월 금융위원회 발표 이후 "1주택자 전세대출이 막힌다"는 말이 퍼졌습니다. 실제로 막히는 대상은 정해져 있고, 지금 시점에서 달라진 것과 내년에 달라질 것이 섞여 있어 구분이 필요합니다. 이 글은 두 시점을 나눠서 정리합니다.

 

지금 1주택자는 전세대출을 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 다만 무주택자와 같은 조건은 아닙니다.

 

수도권·규제지역에서 1주택자는 한도가 2억 원입니다. 정부는 2025년 9·7 대책에서 이 한도를 3억 원에서 2억 원으로 낮췄습니다.

 

전세보증금이 5억 원이라면 대출은 최대 2억 원이고, 나머지 3억 원은 직접 마련해야 합니다. 실제 한도는 소득, 기존 대출, 은행 심사에 따라 이보다 줄어들 수 있습니다.

 

이자 부담도 따로 봐야 합니다. 수도권·규제지역에서 1주택자가 전세대출을 받으면 이자 상환분이 DSR에 반영되는 제도가 이미 있습니다. 이 부분은 2027년에 추가되는 보증 제한과 별개입니다.

 

비수도권 1주택자의 한도는 공개된 자료에서 별도로 확인되지 않았습니다. 해당 지역 전세를 알아보는 경우 취급 은행이나 보증기관에 직접 확인해야 합니다.

 

현재와 2027년 1월 이후, 무엇이 달라지나요?

항목	현재(2026.10 기준)	2027.1.1 이후(시행 예정)
1주택자 수도권·규제지역 한도	2억 원	발표 자료에서 변경 확인되지 않음
보증비율(수도권·규제지역)	80%	70%
보증비율(그 외 지역)	90%	80%
비거주 1주택자(수도권·규제지역 아파트 임대, 거주 이력 없음)	제한 없음	신규·만기연장 원칙적 제한

현재 보증비율은 수도권·규제지역 80%, 그 외 지역 90%이며, 내년부터 1주택자에게는 각각 70%, 80%가 적용됩니다. 이 비율이 낮아진다고 개인 한도가 그만큼 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다.

 

보증기관이 부담하는 비율이 줄어드는 것이어서, 은행이 심사를 더 보수적으로 할 가능성이 있다는 정도로 이해하면 됩니다. 

 

2027년부터 제한받는 비거주 1주택자는 누구인가요?

세 가지 조건에 모두 해당할 때입니다.

1. 부부 합산 기준으로 수도권·규제지역 아파트를 1채 보유
2. 그 집을 임대 중 (본인·배우자의 직계존비속에게 임대하는 경우는 제외)
3. 본인과 배우자가 그 집에 실거주한 적이 한 번도 없음

주민등록상 한 번이라도 해당 아파트에 거주한 이력이 있으면 전세대출을 받을 수 있고, 아파트가 아닌 단독주택이나 빌라는 이번 규제 대상에서 빠집니다. 예를 들어 경기도에 세입자가 있는 아파트를 사놓고, 본인은 자녀 교육 때문에 서울에서 전세로 사는 경우가 전형적인 대상입니다.

 

영향 범위도 작지 않습니다. 금융위에 따르면 수도권·규제지역 아파트를 보유한 1주택자의 전세대출은 약 6만 건, 9조 3000억 원 규모입니다.

 

비거주여도 대출이 가능한 예외는 무엇인가요?

금융위 발표에 포함된 예외는 다음과 같습니다.

상황	허용 범위
법적 의무로 실거주가 예정된 경우(토지거래허가구역에서 세입자 있는 주택을 매수한 경우 등)	신규·만기연장 허용
세입자가 있는 집을 임대차 승계 조건으로 매수해 아직 입주하지 못하는 경우	승계한 임대차 종료일까지 만기연장 허용
임대인이 보증금을 돌려주지 않아 전세대출 상환이 어려운 경우	만기연장 허용
임대차 종료로 퇴거 예정이나 일정 조정이 필요한 경우	단기 만기연장 허용(예: 6개월 내)
그 밖에 비거주 사유의 불가피성이 명백한 경우	금융회사 여신심사위원회가 판단

이 예외 기준은 금융위가 공개한 안내에 담긴 내용입니다. 직장 이전, 자녀 교육, 부모 봉양, 질병 치료 같은 사유는 보도에서 예외 사유로 거론되지만, 어떤 증빙이 얼마나 인정되는지는 아직 확정되지 않았습니다.

 

구체적인 심사 기준은 금융권 세부 가이드라인을 통해 마련할 계획이라고 알려졌고, 현재 공개된 자료에서는 그 가이드라인의 상세 내용이 확인되지 않습니다.

 

한 가지 변수가 있습니다. 같은 지역 안에서의 이사는 사유를 인정받기 어려울 수 있다는 보도가 있었습니다.

 

서울에서 서울로 이사하는 경우 교육·질병·직장 사유가 예외로 인정되기 어려울 것이라는 전망이었는데, 이는 세제 기준을 참고한 8월 초 전망이고, 이후 발표에서 금융위는 다양한 비거주 사유를 최대한 인정하겠다는 입장을 밝혔습니다.

 

확정된 기준이 나오기 전까지는 어느 쪽도 단정할 수 없습니다.

 

내 상황에서는 어떻게 되나요? 상황별 판단표

내 상황	현재(2026)	2027.1.1 이후
보유 주택에 본인 또는 배우자가 거주한 적 있음	가능(한도 2억 등 조건 내)	규제 대상 아님
수도권 아파트 보유, 임대 중, 거주 이력 없음, 직장·교육 사유로 전세 거주	가능(한도 2억 등 조건 내)	원칙 제한, 불가피성이 명백하면 심사위원회 예외 가능
보유 주택을 직계존비속에게 임대	가능	규제 대상 제외
단독주택·빌라 보유	가능	비거주 제한 대상 아님
세입자 있는 집을 승계해서 매수, 입주 불가	가능	임대차 종료일까지 만기연장 허용
2주택 이상	HF 기준 대상 외	변동 없음

표의 "가능"은 현재 규정상 새로 걸린 제한이 없다는 뜻이고, 보증심사와 은행 심사는 별도로 통과해야 합니다.

 

2026년 만기라면 연장은 어떻게 되나요?

비거주 1주택자 제한의 시행일은 2027년 1월 1일입니다. 올해 만기가 오는 대출은 이 규제가 시행되기 전이어서 만기연장이 가능하다는 안내가 있습니다.

 

다만 2027년 1월 이후에 만기가 걸쳐 있거나 갱신 시점이 겹치는 경우, 적용 기준이 만기일인지 연장 신청일인지는 공개된 자료에서 확인되지 않았습니다. 해당되는 분은 취급 은행에 먼저 문의하는 것이 안전합니다.

 

전세대출 가능 여부 확인 순서

1. 부부 합산 주택 수가 1주택인지 확인(전용 20㎡ 이하 주택 등은 보증기관 내규상 주택 수 산정에서 제외되는 경우가 있음)
2. 보유 주택이 수도권·규제지역 아파트인지 확인
3. 보유 주택에 본인 또는 배우자의 주민등록 거주 이력이 있는지 확인
4. 임차할 집의 보증 가능 여부 확인
5. 취급 은행에서 보증기관별(HF·HUG·SGI) 한도 조회

 

자주 생기는 실수

• 보증금 총액만 보고 계산하는 경우: 수도권·규제지역 1주택자는 보증한도가 2억 원이라 전세보증금이 크면 자기 자금 비중이 크게 늡니다.
• 임차할 집의 조건을 놓치는 경우: HF는 2025년 8월 28일부터 선순위채권과 임차보증금의 합계가 집값의 90%를 넘으면 보증을 거절하고, 보증 이용 기간 중 임의 전출을 제한합니다. 내 자격이 되더라도 집이 기준에 걸릴 수 있습니다. sbs
• 기존 규제와 새 규제를 같은 것으로 이해하는 경우: 한도 2억 원과 DSR 반영은 이미 시행 중이고, 비거주 제한은 2027년 1월부터입니다.

 

FAQ

Q. 전입신고를 하루만 해도 비거주 규제에서 빠지나요? 금융위는 단 하루라도 거주한 적이 있으면 실수요로 본다고 밝혔습니다. 다만 형식적 전입이 주민등록법 위반 등 위험을 낳을 수 있다는 지적이 있으니, 실제 거주 사실과 어긋나는 전입은 피해야 합니다.

 

Q. 1주택자 전세대출 보증비율이 낮아지면 한도도 줄어드나요? 아닙니다. 보증비율은 보증기관이 부담하는 비율이고 개인 한도와는 다른 기준입니다. 다만 은행의 위험 부담이 커져 심사가 까다로워질 수 있습니다.

 

Q. 이후 기준이 바뀔 수 있나요? 예외 심사 기준과 세부 가이드라인이 아직 확정되지 않았습니다. 이후 일정이나 기준이 변경될 수 있으므로 금융위원회와 보증기관의 공식 발표를 다시 확인해야 합니다.

 

출처

• 파이낸셜뉴스, 「집 사놓고 한번도 안 살았으면 전세대출 막힌다」 (2026.8.13): https://www.fnnews.com/news/202608131831292748
• 뉴시스, 「"하루라도 실거주했다면 전세대출 허용"…'비거주 1주택' 예외적 허용 사유는」 (2026.8.13): https://m.news.nate.com/view/20260813n30127
• 한국주택금융공사, 전세자금보증 찾기: https://hf.go.kr/ko/sub02/sub02_01_01.do
• 아주경제, 「[9·7 주택공급 대책] … 전세대출은 더 조이기로」 (2025.9.7): https://www.ajunews.com/view/20250907154207066
• SBS Biz, 「주금공, '전세금+대출' 집값 90% 넘으면 보증 안 선다」 (2025.8.4): https://biz.sbs.co.kr/amp/article/20000251172

 

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