전세 계약 갱신청구권 2026년 조건·신청방법·거절사유 총정리

전세 계약 갱신청구권 2026년 기준 조건과 신청방법을 정리했습니다. 행사기간, 1회·2년 원칙, 보증금 5% 상한, 임대인 실거주 등 갱신거절 사유와 주의사항까지 확인하세요.

 

전세 계약 갱신청구권을 확인하며 주택 임대차 계약서를 살펴보는 임차인

 

3초 핵심요약

전세 계약 갱신청구권은 임차인이 1회에 한해 2년간 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 2026년 현재 임대인은 법에서 정한 정당한 사유가 없다면 거절하기 어렵고, 갱신 시 보증금·차임 증액은 원칙적으로 5% 범위가 상한입니다.

 

 

전세 계약이 끝날 때마다 집을 비워야 할지, 집주인이 보증금을 크게 올릴지 걱정하는 임차인이라면 계약갱신요구권을 언제, 어떻게 행사해야 하는지 확인해 두는 것이 중요합니다.

 

특히 계약 만료 직전에 말하면 늦을 수 있습니다. 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구해야 합니다.

 

전세 계약 갱신청구권이란?

주택임대차보호법에서 정확한 표현은 계약갱신요구권입니다.

 

임차인이 계약기간이 끝나기 전에 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없도록 한 제도입니다. 갱신요구권은 무제한으로 사용할 수 있는 권리가 아닙니다. 임차인에게 1회만 인정되며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

 

핵심 조건 한눈에 보기

구분	내용
정식 명칭	계약갱신요구권
행사 횟수	임차인 1회
갱신 기간	2년
행사 시기	만료 6개월 전부터 2개월 전까지
임대인 거절	법에서 정한 정당한 사유가 있는 경우 가능
보증금·차임 증액	원칙적으로 5% 범위 이내
묵시적 갱신	갱신요구권을 사용한 것으로 보지 않음

 

 

전세 계약 갱신청구권 신청 방법

계약갱신요구권은 별도의 정부 신청서를 제출하는 방식이 아닙니다. 임차인이 임대인에게 계약갱신을 요구한다는 의사를 명확하게 전달하면 됩니다.

 

문자메시지, 이메일, 구두 등도 가능하지만 나중에 분쟁이 발생할 가능성을 생각하면 문자나 이메일처럼 기록이 남는 방법이 안전합니다. 내용증명을 이용하는 방법도 있습니다.

 

이렇게 전달하면 됩니다

“현재 임대차계약에 대해 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사하고자 합니다. 기존 계약 조건을 기준으로 계약을 갱신해 주시기 바랍니다.”

 

실제 계약 상황에 맞춰 보증금이나 차임 변경 여부를 함께 기록해 두는 것이 좋습니다.

 

행사 전 체크리스트

• 기존 전세계약 만료일 확인
• 갱신요구권을 과거에 사용했는지 확인
• 계약 만료 6개월~2개월 전인지 확인
• 임대인에게 갱신 의사를 명확하게 전달
• 문자·이메일 등 증거 보관
• 보증금 증액 요구가 있다면 인상률 확인
• 임대인의 갱신 거절 사유 확인

 

 

임대인이 전세 계약 갱신을 거절할 수 있는 경우

갱신청구권이 있다고 해서 모든 상황에서 임대인이 무조건 계약을 연장해야 하는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법 제6조의3에는 갱신을 거절할 수 있는 사유가 구체적으로 규정돼 있습니다.

 

대표적인 경우는 다음과 같습니다.

1. 임차인이 차임을 연체한 경우

임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으면 갱신거절 사유가 될 수 있습니다.

 

2. 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우

계약 체결 과정에서 거짓이나 부정한 방법을 사용했다면 갱신요구권 보호를 받기 어렵습니다.

 

3. 임대인과 임차인이 합의한 경우

임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하고 서로 합의했다면 계약갱신을 하지 않을 수 있습니다.

 

4. 무단 전대한 경우

임대인의 동의 없이 주택을 다른 사람에게 다시 임대한 경우입니다.

 

5. 주택을 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우

임차인의 고의 또는 중대한 과실로 주택의 전부나 일부가 파손됐다면 거절 사유가 될 수 있습니다.

 

6. 철거·재건축이 필요한 경우

주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우도 법에서 정한 조건에 따라 거절할 수 있습니다.

 

7. 임대인 또는 직계존속·직계비속의 실제 거주

가장 많이 문제가 되는 부분입니다. 임대인이나 임대인의 직계존속·직계비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우 갱신거절 사유가 될 수 있습니다.

 

다만 단순히 “실거주하겠다”는 말만으로 모든 문제가 끝나는 것은 아닙니다. 실제 거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우에는 임차인에게 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.

 

 

 

전세 보증금 5%까지 올릴 수 있을까?

계약갱신요구권을 행사했을 때 가장 많이 궁금해하는 부분입니다.

 

주택임대차보호법 제7조는 차임이나 보증금의 증액청구를 약정한 차임 또는 보증금의 20분의 1, 즉 5%를 초과하지 못하도록 규정하고 있습니다. 또한 임대차계약이나 직전 증액 이후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없습니다. 다만 지역별 조례에 따라 상한이 달라질 수 있습니다.

 

예를 들어 전세보증금이 3억 원이라면 5%는 1,500만 원입니다. 따라서 법정 상한만 단순 계산하면 최대 3억 1,500만 원까지 증액을 청구할 수 있는 구조입니다.

 

다만 5%는 임대인이 무조건 올릴 수 있는 금액이 아니라 법에서 정한 증액청구의 상한이라는 점을 구분해야 합니다.

 

계약갱신요구권과 묵시적 갱신 차이

두 제도를 혼동하는 경우가 많습니다.

구분	계약갱신요구권	묵시적 갱신
방식	임차인이 명확하게 갱신 요구	별도 갱신 의사표시 없이 갱신
갱신요구권 사용 여부	1회 사용	사용한 것으로 보지 않음
기간	2년	법에서 정한 기간
임차인 해지	가능	가능
핵심	적극적으로 갱신 요구	임대인·임차인의 별도 통지가 없는 경우

 

생활법령정보에서도 묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사로 보지 않는다고 설명하고 있습니다. 따라서 묵시적으로 계약이 연장됐다는 이유만으로 갱신요구권을 이미 사용했다고 단정하면 안 됩니다.

 

 

전세 계약 갱신청구권 사용할 때 자주 하는 실수

계약 만료 직전에 요구하는 경우

가장 먼저 확인해야 할 부분입니다. 현재 적용되는 일반적인 기준은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 이 기간을 놓치지 않는 것이 중요합니다.

 

전화로만 이야기하는 경우

전화 통화만 하면 나중에 갱신요구 의사표시가 있었는지를 놓고 다툼이 생길 수 있습니다. 문자, 이메일, 내용증명 등 기록이 남는 방법을 활용하는 편이 안전합니다.

 

묵시적 갱신과 계약갱신요구권을 같은 것으로 생각하는 경우

묵시적 갱신이 됐다고 해서 계약갱신요구권을 사용한 것은 아닙니다. 명확한 갱신요구 의사표시 여부가 중요합니다.

 

임대인의 실거주 통보를 무조건 인정하는 경우

실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있는 법적 사유는 있지만, 실제 거주 여부와 이후 임대 상황에 따라 분쟁이 발생할 수 있습니다.

 

따라서 임대인의 갱신거절 사유와 관련된 대화 내용도 보관하는 것이 좋습니다.

 

실제 상황으로 보는 전세 갱신

예를 들어 전세 계약 만료일이 2027년 2월 28일이라고 가정해 보겠습니다. 

 

2020년 12월 10일 이후 체결 또는 갱신된 계약이라면 일반적으로 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신요구권을 행사할 수 있으므로, 해당 기간을 계산해 미리 임대인에게 갱신 의사를 전달해야 합니다.

 

이때 임차인이 갱신요구권을 아직 사용하지 않았다면 1회에 한해 2년 갱신을 요구할 수 있습니다. 

 

반대로 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절한다면 단순히 계약이 끝나는 것으로 생각하기보다 법에서 정한 거절 사유에 해당하는지와 실제 거주 여부를 확인할 필요가 있습니다.

 

전세 계약 갱신청구권 핵심 체크

임차인이라면 이것만 기억하면 됩니다.

1. 계약갱신요구권은 1회만 행사할 수 있습니다.
2. 갱신되는 임대차 기간은 2년입니다.
3. 일반적으로 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다.
4. 묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사와 다릅니다.
5. 임대인은 법에서 정한 사유가 있으면 갱신을 거절할 수 있습니다.
6. 임대인의 실제 거주는 대표적인 갱신거절 사유입니다.
7. 갱신 과정에서 보증금·차임 증액은 원칙적으로 5% 상한이 적용됩니다.
8. 갱신요구 의사는 문자나 이메일 등 기록이 남는 방법으로 전달하는 것이 안전합니다.

 

 

FAQ

전세 계약 갱신청구권은 몇 번 사용할 수 있나요?

임차인에게 인정되는 계약갱신요구권은 1회입니다. 이를 행사하면 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

 

집주인이 실거주한다고 하면 무조건 나가야 하나요?

임대인 또는 일정 범위의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우에는 법에서 정한 갱신거절 사유가 될 수 있습니다. 다만 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우에는 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.

 

전세보증금은 갱신할 때 무조건 5% 올라가나요?

아닙니다. 5%는 무조건 인상해야 하는 비율이 아니라 법에서 정한 증액청구의 상한입니다. 실제 증액 여부와 금액은 계약 상황에 따라 달라질 수 있으며, 지역 조례에 따라 상한이 달라질 가능성도 있습니다.

 

출처

• 법제처 국가법령정보센터 — 「주택임대차보호법」 제6조의3 및 제7조. 2026년 시행 법령 기준 계약갱신요구권의 거절 사유와 차임·보증금 증액청구 상한을 확인할 수 있습니다.
• 찾기쉬운 생활법령정보 — 계약갱신요구권의 1회 행사, 2년 보장, 행사기간 및 묵시적 갱신과의 차이를 안내하고 있습니다.
• 대한민국 정책브리핑·국토교통부 — 계약갱신요구권 및 전월세상한제 관련 공식 Q&A를 제공하고 있습니다.

 

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